12月4日，广州将公开出让多宗宅地，其中，从化江浦果场地块为从化撤市建区以来公开出让面积最大的地块，相比起今年1月出让的街口旺城“蚊型地”，本次出让地块总占地面积达21.1万平方米。

　　该地块总占地面积为.3平方米，其中可用于建设住宅的地块一、四累计占地面积.7平方米，总计容建面.72平方米，总起拍价万元，折合楼面价元/平方米，即使以底价成交，亦刷新从化宅地单价纪录。此外，地块需配建公交总站及45班九年一贯制学校，因此实际投入成本将更高。

　　地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为万元，到达最高限价时楼面价为元/平方米，其后采取竞自持方式竞拍。

　　周边配套尚有不足

　　目前地块周边1公里无任何教育、公交、生活配套，其距离最近的公交站1.6公里，距离从化街口商业密集区5公里，距离未来14号线街口地铁站4.3公里；此外，自驾车全程高速不考虑交通堵塞从地块开往天河区中心亦需要1小时15分钟左右，可见地块与市区的通勤效率不高。

　　另一方面，出让文件规划公交总站，这意味着未来极有可能开通多条通往14号线街口站、从化汽车城等重要交通枢纽的区间车，理论上地块能够吸收一部分来自地铁沿线上班的买家。但14号线总里程较长，地铁从街口到嘉禾望岗快车估计在40分钟左右，慢车1个小时，假如计算上接驳公交，或从白云换乘至天河、海珠等中心区，花费时间将接近1.5小时。

　　从周边情况来看，地块四周山林果园环绕，且西、北侧临近湖泊，其优质居住环境为重要卖点之一；从局部的情况来看，地块距离白水寨风景区约16公里，距离石门森林公园18公里，距离南昆山风景区约30公里，距离温泉镇15公里，周边旅游资源丰富，这意味着地块本身具有开发旅游地产、养老地产的优势。

　　从化街口近4年无大体量宅地出让

　　年至今从化街口-江浦仅公开出让过2宗宅地，其占地面积均不超过1万平方米的“蚊型地”。目前街口、江浦一带除小部分地方开发商通过各种途径获得的住宅项目以外，可售的一手项目不多。

　　受今年供地不足影响，从化截止10月25日一手住宅库存量为37.66万平方米，为所有外围区中最低，消化周期为4.4个月，因此未来地块项目将提供一定供给。

　　此次出让的地块周边洋房项目主要以二手为主，价格在1.2-1.4万元/平方米左右。

　　此外，从化已纳入限购范围内，虽然不影响其余区域购房名额，但影响买家贷款额度，因此对于投资客而言入手从化将更加谨慎。广州中原研究发展部认为，在地价上涨的趋势下逐渐失去低价红利的从化楼市整体客源收窄，尤其对于此类距离区中心、交通枢纽有一定距离的地块项目而言，发展前景存在不明朗因素，房企不宜过分追高地价。

　　“低价”仍是从化优势

　　就目前全市出让地价来看，同属广州北的花都最新楼面地价已达1.7万元/平方米，其余近郊区域亦早已超万元，增城、黄埔两大热区地价甚至早已突破2万元/平方米，而目前从化最高楼面地价仅为元/平方米。

　　本次江浦果场地块楼面价对比区内无疑较高，但对比其他区其仍属于低位，因此只要出让不出现大幅度溢价或大比例自持项目，仍然存在“低价”这一优势。

　　根据广州中原研究发展部监测，-年从化平均每年成交77.5万平方米一手住宅，成交占全市仅7%的成交量，而增城、黄埔、南沙等区占比在15%以上，市场冷热情况可见一斑；进入年，受供应量减少、限购政策等因素影响，1-10月从化成交仅58.2万平方米，预计全年水平将与年持平，加上交通、教育等配套欠完善，买家一直对从化项目的热情度不高。

　　江浦果场地块总起拍价为46.5亿，总建筑体量达56万平方米，其“大体量”的特性意味着地块必须分期开发，拿地房企需长时间持有地块。按照项目56万平方米计容建面估算，未来将为市场提供-套单位，小区总居住人口将达1.5-2万人。

　　按照目前市场对从化的反应以及体量相同的珠光御景山水城、珠江壹城等项目年成交8-9万平方米住宅的情况估算，江浦果场地块开发+销售的时间将在6-8年左右，地块对于房企资金运作、承压能力要求较高。

来源│南方网