素材来源：广州中原研究发展部

一线踩地报告陆续有来……

12月4日从化将开拍江浦果场地块，地块总占地面积达21.1万㎡，为从化撤市并区以来出让面积最大的地块。

广州中原研究发展部认为，该宗地块出让情况能更加客观地反映房企对于从化楼市的态度，对未来一段时间区域楼市走势有一定参考意义。

★基本信息：刷新宅地单价记录

该地块总占地面积为.3㎡，总起拍价万元，折合楼面价元/㎡，即使以底价成交，亦刷新从化宅地单价纪录。

此外，地块需配建公交总站及45班九年一贯制学校，因此实际投入成本将更高。

★优势：山林环绕部分可观湖景

该地块目前主要为荔枝林，其中有部分为废弃的鱼塘，内部有一定地势起伏。

地块南侧为S省道，连接从化街口至惠州南昆山；东侧为碧桂园御湖城项目，西、北侧目前为果林，未来将规划建设交通道路。

此外，四周山林果园环绕，且西、北侧临近湖泊。地块距离白水寨风景区约16公里，距离石门森林公园18公里，距离南昆山风景区约30公里，距离温泉镇15公里，周边旅游资源丰富，这意味着地块本身具有开发旅游地产、养老地产的优势。

★劣势：1公里内无生活配套

目前地块周边1公里无任何教育、公交、生活配套。距离最近的公交站1.6公里，距离从化街口商业密集区5公里，距离未来14号线街口地铁站4.3公里。

自驾方面，全程高速不考虑交通堵塞从地块开往天河区中心亦需要1小时15分钟左右，可见地块与市区的通勤效率不高。

综上，地块适合打造大型“居住城”，即教育、商业等配套完全由小区内部提供。或与旁边的御湖城共享配套。

★楼市情况：二手均价1.2-1.4万/平

该地块周边洋房项目主要以二手为主，价格在1.2-1.4万元/㎡左右。

而一手在售为碧桂园御湖城，别墅价格为1.6万元/㎡，洋房1.2-1.4万元/㎡。

★从化库存不足5个月地块有望解渴

数据显示，年至今从化街口-江浦仅公开出让过2宗宅地，其占地面积均不超过1万㎡。

受今年供地不足影响，从化截止10月25日一手住宅库存量为37.66万㎡，为所有外围区中最低，消化周期为4.4个月，因此未来地块项目将提供一定供给。

★风险分析：考验房企资金承压能力

目前，从化的市场热度一般，-年从化平均每年成交77.5万㎡一手住宅，成交占全市仅7%的成交量。

而江浦果场地块总起拍价为46.5亿，总建筑体量达56万㎡，体量大意味着地块必须分期开发，拿地房企需长时间持有地块。

按照目前市场对从化的反应以及参考体量相同的珠光御景山水城、珠江壹城等项目年成交8-9万㎡住宅的情况估算，江浦果场地块开发+销售的时间将在6-8年左右，地块对于房企资金运作、承压能力要求较高。

★客群分析：周边园区职员或成重要购买人群

按照项目56万㎡计容建面估算，未来将为市场提供-套单位，小区总居住人口将达1.5-2万人。

而根据广州市统计局公布的数据显示，截至年末，从化常住人口为63.53万人，环比增长仅3%，为全市十一区人口最少的区域。

对于人口流入不理想的从化区而言，为如此庞大的供给量寻找客户消化将成为其中一大风险。

中原分析认为，地块距离从化发展重点园区明珠工业园约15公里，此外地块周边还有石海、旺村等中小型园区，预计园区职员将会成为购置地块项目可行性较高的一部分。未来项目能否提高消化速度，很大程度依赖于园区招商引资、劳动力流入情况。

目前来说从化的招商引资能力较弱。年全区GDP为.68亿，排名全市倒数第一；固定资产投资额仅亿，同样排名全市倒数第一。

另一方面，出让文件规划公交总站，这意味着未来极有可能开通多条通往14号线街口站、从化汽车城等重要交通枢纽的区间车，理论上地块能够吸收一部分来自地铁沿线上班的买家。

但14号线总里程较长，地铁从街口到嘉禾望岗快车估计在40分钟左右，慢车1个小时，假如计算上接驳公交，或从白云换乘至天河、海珠等中心区，花费时间将接近1.5小时。

★地块SWOT分析

综合而言，除具有一定旅游资源优势以外，从化在产业、人口流入、经济发展前景等各方面均为弱势，同时距离天河CBD较远，通勤效率较低，对广州市场中占绝大部分的刚需客上班族吸引能力有限。

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