昨天（8月28日）一早，一个超级重磅的楼市调控措施公布了：国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点。

这是楼市调控以来，真正意义上的大招，其影响将非常巨大，对于楼市堪称重磅炸弹，显示出中国楼市格局的重大变化。

参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大！

这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

这个举措最令人震撼的看点是：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！也就是说，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。

这意味着，政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。

也就是说，很有可能，2到3折的房子即将面世！

三个重点

据暴财经（icaijing）分析，本次通知有下面几个重点：

1、通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

2、村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

3、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

关于第一点，

此次集体用地进入租赁市场，是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后，会向全国推广开来，成为一种常态化的机制。

关于第二点十分重要，

农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。

年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，正式提出“三权分离”；

年年初，国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，明确将土地经营权分离出来。

此前很多农民兄弟要出门打工，尽管有土地的承包权，但是没有人打理的话，土地是实际使用权是闲置的，不会产生过多的收益；

而三权分离之后，农民工兄弟可以把土地的实际经营权转让给别人，通过获得租金或者获得分红等形式增加收益；此外，也可以通过抵押使用权等方式获得贷款。

简而言之，实行“三权分置”后，土地可以作为要素要流动起来，集中在农村能人手里，搞现代农业和规模经营。这样，农民收入增加就有了新的制度保证。

本次的条文可以说是对经营权的进一步探索。

也就是说，在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分，参与分享租赁市场大蛋糕的利益。从玩法上，可以看到，村镇可以采取：自行开发运营，联营、入股等方式；具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定，让利益最大化。

必须提及的一点是，目前已有的符合精神的小产权房，很可能会在今后的租赁市场上大放异彩。尤其当村镇和企业深度合作之后，一方面可以提升小产权房的居住质量和安全性，又可以产生规模效应，成为市场的有生力量。

关于第三点，还是赋权的问题。

保障租房人的基本权益，也就是说，在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋，在租赁层面大家是权益属性一致的。（深圳等地目前已经有类似的文件精神出来）

实际上，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等于是一次性解决的两个重要的问题：

一个是解决租赁市场房屋流动性的问题，通过集体建设用地补充租赁市场；另一个是集体建设用地使用权探索的问题，通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径，进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。

异曲同工之妙

还记得此前住建部联合9部委下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》吗？

据暴财经分析，从试点城市的高度重叠可以看出（仅增加了北京和上海，去掉了土地最为稀缺且在集体用地方面走在前列的深圳），两份文件之间的关系可谓是一以贯之。

这个安排可以认为是对于租赁时点城市租赁方案的进一步探索和完善。此前的文件主要是针对国有建设用地，而这次把







































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