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这几天，小编看到网上讨论二手房的呼声很高。番禺万博昔日网红盘万科欧泊暴跌2万/㎡，不少房源成交单价4字头；老黄埔的金碧世纪花园最近成交价跌至4.8万/㎡，而一年以前成交价是在6万/㎡...要知道，万博板块是番禺当前最具发展前景的板块，老黄埔是黄埔发展最为成熟的板块，这样的板块二手房都无法保值的话，整个市场是有多差？上周小编已经发过7月新房成交数据，表现并不乐观。7月，广州新房网签宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌17%。而二手房成交，又是怎么个情况？1、二手成交惨跌市场不景气，大概从新房的成交氛围也能猜测，二手房成交数据不会那么理想。据广州市房地产中介协会数据显示，7月，广州市中介促成二手住宅的网签宗数和面积分别为宗和12.08万㎡，环比分别下降22.30%和26.79%，同比分别下降39.82%和39.88%。整体数据上，7月广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为宗和71.76万㎡，环比分别下降4.36%和7.94%，同比分别下降16.51%和15.39%。不管是环比还是同比，二手成交的下降幅度都不小。从这几年数据对比上看，这一成交水平为近4年来7月成交的最低值。往年7月，都接近二手成交的高点，自年以来，二手成交面积都在万㎡左右，甚至年成交面积还超过万㎡。即便是从今年的水平来看，这样成交水平仅高于今年1月、2月等传统淡季。但也确实符合当前市场状况，购房信心未回归，二手置换也只能搁浅。再加上，6月份不少开发商冲刺年底销售，新房打折促销，原本打算买二手房的一批人也会被分流一部分。至于哪个区域成交下跌的最狠，除了外围区的增城、从化以外，竟然还包括白云、黄埔等中心城区。数据显示，7月，白云二手房成交套、网签面积7.18万㎡，环比下跌11.32%，为中心城区下跌幅度最大的区域。令人意外的是，黄埔二手房也仅成交套、网签面积2.95万㎡，环比下跌10.49%。黄埔的二手成交数据确实不够突出，今年以来，二手房月均成交套，基本都是垫底的存在。反观番禺，今年以来，二手房成交大部分月份都超过0套，基本都是占据榜首的存在。7月的成交套数也有套，网签面积11.71万㎡，环比下跌7.36%。黄埔、番禺这两个区域，二手成交氛围截然相同，但其中心板块却同样面临二手房成交价格下跌的局面。根据广州乐居统计，近一年来，老黄埔过半数标杆楼盘的降幅均大于10%，其中降幅最大的是万科城市花园，为17.73%。 图源广州乐居 黄埔的二手挂牌价下跌还比较容易理解，难以去化自然要调低价格，但番禺成交向来不愁，怎么也需要降低挂牌价？ 开头提到的万科欧泊近一年的价格走势，明显是往下行。 图源贝壳找房 而挂牌价格，都是在4字头徘徊。近期成交的房源价格，在4.2-4.5万/㎡。对比一年以前，万科欧泊的成交价基本都在5万+/㎡，再早之前，甚至有盘成交价到6.9万/㎡，差别可不是一星半点。 同样位于万博的另一大盘——锦绣香江同样也免不了下跌的情况。目前该小区挂牌均价仅3.4万/㎡。 图源贝壳找房 而从前两年的成交数据来看，锦绣香江的成交均价都在4万/㎡以上，如今也是回落不少。 图源房天下 不难看出，不管是哪个区域，二手成交价都在回归正常水平。 2、哪里还能坚挺就黄埔而言，二手成交氛围不好，一方面源于此前大炒“黄埔”板块，价格虚高，现在属于回归理性，另一方面也由于黄埔整个区域内新房内卷。黄埔的新房供应确实比较庞大。7月份，黄埔新批预售15.8万㎡，仅次于“供应大户”增城。而且各大新盘在价格上内卷得厉害。单就老黄埔来说，近段时间炒得火热的万科黄埔新城，甚至有部分房源仅需2字头。另外还有不少旧改大盘在售，包括万科城市之光、中鼎·君和名城、富力南驰·富颐华庭，多个项目疯狂内卷，降价、打折促销等营销层出不穷。最近，中鼎君和名城二期珺合府有部分单位继续降价，据称全新加推移动楼层4.2万/㎡起步，而此前开盘价格高达5.5万/㎡。图源网络而且，现在黄埔科学城、知识城等板块还有不少新盘准备加入竞争行列。黄陂的振业天成，知识城的改善盘越秀联投·居山涧、知识城·悦辰壹号、德信知识城投资嘉达·山与墅，长岭居这边有开控丨城投·云锦和长岭·雅居。这就不难理解，黄埔二手低迷的原因，一手房供应充足，新盘层出，去化艰难，哪里有二手房生存的空间。就番禺板块而言，同样也是之前网红盘抬高了整体房价水平，一二手倒挂严重，经过市场调整之后，价格保持平稳。番禺二手成交本就活跃，尤其是万博板块，算是番禺二手成交数据最好的板块。有万博商圈加持，又有地铁地铁7号、18号线，以及南大干线，交通便利。这几年发展势头挺猛的，因此部分网红盘炒作得也狠。谁能想到，万科欧泊十年前开盘的价格只有1.3-1.5万/㎡，直到年清盘价格也只有2.4万/㎡。而前两年，万科欧泊二手成交飙到5万+/㎡，甚至6万/㎡、7万/㎡的挂牌价格都出现过。而去啊你那广州二手开始限价，万科欧泊挂牌限价4.54万/㎡，这才逐渐回落。但板块内新房价格均价仅在5万/㎡的水平，即便是网红盘越秀和樾府年首开的时候，价格也只在4.4-5万/㎡左右。后续一期加推的价格便已经涨到4.9-6.1万/㎡。等到越秀和樾府二期开售的时候，价格已经到6.5-6.8万/㎡，涨幅明显。如今越秀和樾府价格稳定在6.2万/㎡左右，目前在售建面约-㎡都会园景四房。当前市场不景气，番禺新房库存消化周期也达到14.1个月，比黄埔新房库存消化周期还要长6个月。作为二手成交之王的番禺，也难逃一手挤压的现状。如果要说哪里的二手房比较坚挺的话，还是要看中心四区。从7月份二手房成交的活跃楼盘来看，海珠的金碧花园，天河的华景新城、棠德花园，荔湾的富力新居都上榜了。不过，还是要提醒，市场行情越模糊，买二手房越要擦亮双眼，不能被低价迷惑了。 |
