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首先，我们来看两个用户的留言：

A

B

A用户是深圳买家，B用户是广州卖家。

这两位用户的留言，非常真实地体现了广深分化的楼市：买不到的深圳，卖不掉的广州。

处于卖方市场的深圳：年，大湾区规划发布+先行示范区+取消豪宅，三大利好，催涨深圳楼市。

新盘日光，二手房业主反价、违约，见怪不怪。

银行卡躺着几百万几千万现金的深圳买家，到处认筹冻结资金摇号、和多位卖家谈价，四处求购一套房，却买不到。

处于买方市场的广州：年，坚持郊区天量供应+外围地铁互通供应，让广州大量的市区二手房源滞销，无人问津。

郊区新房库存量大，去化不理想。

在年底，南沙花都黄埔统统绷不住，放开限购。

广州卖家地段不错、配套齐全、品相不错、大开发商、租金回报率高的房子，自刀砍下几十万，却依然卖不出去。

冰冻三尺，非一日之寒，今天买不到的深圳，卖不掉的广州，都是长时间积累的楼市问题。

不过是在楼市退潮期，现了原形。

今天，我不想从“政策、供给结构、城市购买力”的传统视角来分析，而是从根本上的“政治和城市”来探讨——为什么是买不到的深圳，卖不掉的广州？广深房价行情分化为何如此严重？

广深两地的房地产，真的是高度市场化。

政府明面是不干预楼市，但城市发展又非常直接地作用于楼市。

2

广深在政治和城运的预期上，不一样

大家都知道上一轮楼市暴涨，是年的深圳率先开启。

为什么年萎顿多时的深圳楼市，突然间就蹦上去了呢？

为什么原来一个月卖不了几套的项目，就进入“一天一价”的飞涨模式了呢？

从长期原因来看，是深圳商品房供需紧张，压抑了极致，而爆发出来的。

从短期原因来看，就只有一个原因：马书记来了。

在小政府大社会观念的深圳，很少有市民会关心政治，而这次不一样。

新书记级别之高——中共中央委员、广东省委副书记，让很多深圳人相信：深圳，未来可能会成为中国最强大的城市。

深圳超越上海广州，只是时间问题。

而这几年，在广州生活的人，应该很难忘记，年的那个雨夜，广州市委书记万庆良被双规。

以万庆良为首的客家帮，倒了。

那一刻，很多人都意识到了：广州乃至整个广东省，将掀起一次政治风暴。

只是很多人没有意识到的是：这场政治风暴，会让广州在未来的3年、5年、6年后，仍然走不出那个雨夜的一记钝痛。

在万庆良倒下之后，之前很多他牵头的城市规划，统统都漠然折戟，广州国际金融城、琶洲互联网总部基地、中新知识城、增城花都从化副中心规划…

在广州此后失落的几年里，越来越多人觉得广州不配为一线城市。

而资本更是现实而残酷的，广州的经济总量尚且还有作为一线城市的底线，为什么楼市会失血得如此严重？

原因大家都明白，近乎失控的“政治经济双跌落”，打乱了楼市原有的价格秩序。

因为经济的衰退可以有循环，政治的衰退却是无底深渊。

这就导致了今天广州房价的看涨预期，远远弱于深圳。

积弊已久，从而有了今天的“买不到的深圳，卖不掉的广州”。

现在深圳宝安光明的均价，只能买下一套刚需房，而在广州天河却能买下一套高端改善房。

3

广深在城市规划落地的执行力上，不一样

多年以来，深圳是养大一个孩子，再生一个。

罗湖建设好后，才大力推进福田建设，然后在福田成熟之后再造南山，城市一路向西，有着清晰的城市规划思路。

广州是自己生的孩子，没有养好教好，还要收养一大堆。

从荔湾到越秀再到天河，珠江新城之后想搞国际金融城、琶洲互联网总部基地，还要搞鱼珠副CBD、番禺万博CBD、黄埔科学城、再加上还有花都从化增城，还有南沙自贸区...

广州的城市规划是想：未来城市中心，从单中心向多中心均衡发展。

但权力结构已经决定了——不可能。

城市框架拉得太大，可供土地多，新房供应量大而不集中，东南西北都想发展睡城卫星城,太过平均用力。

广州的骨架支起来了，却没有长好肌肉。

郊区更是炒概念炒房地产的乐土，空有概念，不见落地。

城市到处都是断裂带，到处都是交通不便，配套不成熟的地方。现在的广州新房大多还靠规划预期撑着在卖。

令人讽刺的是，年广州销冠项目竟然是增城朱村科慧花园，也就是富士康科技小镇。

而你去科慧花园看房，销售都会和你大吹广州教育城。广州教育城却是烂尾的，连个工地都没有。

是烂尾的广州教育城，撑起购房者对科慧花园的认可吗？

不。

只能说是广州全城中介带客的胜利，是贝壳打通线上线下渠道的胜利。

所以广州的城市规划执行力，真的不大敢相信，执行偏差是常有的事。

例如，上文提到的广州国际金融城，就是一个广州城市规划执行不足的例子。

当时，金融城被岑村军用机场限高扼住咽喉，需要广州市政府和军区跨界协调。

原本的分工是这样：

1.广州土发中心负责企业用地收储

2.天河区政府负责城中村拆迁、安置

3.广州国土局制定土地出让方案，推进土拍

4.天河CBD管委会负责服务和管理、推介

5.广州市重点办协调开发商，做一级土地整理、地下空间建设、公共配套

可是恰逢广州政治动荡，于是起步区原先三四百米的写字楼全被剃了平头，汇金绿地保利城际全被封顶在米以下。

国际金融城陷入了长时间的扯皮、妥协、甚至一度有烂尾的风险。

表面上看，是岑村军用机场限高，规划修改，影响了金融城的建设。

从根本上看，是广州政府的统筹协调失衡、执行不足、应急机制不健全，缺乏魄力和作为，导致了广州国际金融城的建设迟缓。

1.3平方公里的地块，地下空间规划是珠江新城的4倍，9年过去了还一蹶不振，道路不通、城中村未拆、地下空间未建、临江码头毫无开工意思...

政策执行的不到位和偏差，严重影响了房价的看涨预期。

年，深圳之所以行情火爆，除了本身的供需紧张，还有人为炒高房价，但更关键的是深圳的城市规划执行能力足够强。

虽然，我从内心谴责深圳中介制造恐慌哄抬房价、业主结成房价攻守联盟炒高小区房价。

但不可否认的是，深圳能逆势上涨,恰恰是购房者对深圳价值和预期的认可。

深圳拥有超强的人才和产业吸附力，最落地实际的规划执行力，最现代化的交通商业配套，最包容开放的群体圈层和居民素质，还有最友好的金融杠杆环境，最靠谱的产品质量。

当广州购房者为入住多年而规划落不了地时，当武汉长沙为产品质量差全城维权时，当北京上海为限购限贷严格，置换需7成首付时...

深圳成了全中国搞定房票容易、规划执行到位、产品质量不会差的城市。

而且是高能级城市，足够安全，足够有动力。

这就是深圳的价值。

年,深圳一共有7大日光盘。

其中，三大日光盘出在光明。

由于对光明科学城的高预期，龙光玖龙台，优秀的产品更让人无法拒绝；勤诚达正大城，引入华中师范大学附属光明勤诚达学校，大社区学位好，直接售罄；绿地新都会，和地铁直连，没有社区花园又如何？30秒秒光。

项目的热卖，其实是区域价值的爆发。

而城市行情的火爆，是城市持续向上的力证。

购房者用钱投票，买未来价值的兑现空间。

行情就是购房者，把内隐的房价预期，给显性化。

4

结

深究“为什么买不到的深圳，卖不掉的广州？”，会发现，这两个城市的分化，不仅仅是楼市的问题，更重要的是城市的问题。

而留给广州的时间，真的不多了。

正如纳西姆·尼古拉斯·塔勒布在《黑天鹅》中所说的：

历史和社会不会爬行，只会跳跃，它们从一个断层跃上另一个断层，中间只有很少的摇摆。

撰稿/钱辰辰

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